Les plus-values immobilières : quelles conditions de taxation ?

En principe, toute plus-value réalisée sur la vente d’un immobilier est imposable. Cependant, le régime fiscal a prévu des exonérations suivant la nature du bien immobilier en question et la situation du vendeur. Ce régime d’imposition a subi plusieurs modifications d’année en année dans le but de favoriser la construction et relancer à cet effet le secteur du logement. Il en est ainsi des mesures prises par le gouvernement en 2004. Pour rappel, la plus-value n’est autre que la marge entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Toute personne voulant céder son bien immobilier porte un intérêt sur cette exonération. Reste à savoir qui sont réellement concernés par celle-ci.

L’exonération des plus-values immobilières

Il est bel et bien possible d’échapper à la taxation sur la plus-value dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. Le cas le plus fréquent concerne la vente de résidence principale. Mais, l’on peut en distinguer d’autres cas. Tout dépend en effet de la durée pendant laquelle vous avez eu le bien, le prix auquel vous décidez de le vendre, ainsi que votre situation personnelle, en tant que vendeur. La plus-value étant la marge qui représente la différence nette entre le prix de vente et le prix auquel vous avez acheté le bien. Elle est taxable en principe, mais l’on peut heureusement y échapper dans certaines conditions. La résidence principale, quand elle est vendue, est toujours exonérée pour la simple raison que le gouvernement favorise la préservation de ce type de biens. Ce qui n’est pas pour autant le cas pour la vente d’une résidence secondaire dont la cause vient de la volonté du vendeur à acheter par la suite une résidence principale. Cela dit, si le bien immobilier vous a appartenu depuis au moins trente ans, la plus-value sera exonérée à la vente. Dans le cas où votre bien est vendu à moins de 15.000 euros, il ne sera également pas taxé. En ce qui concerne la situation personnelle du vendeur, l’exonération est valable si la personne qui est en possession du bien immobilier à vendre est handicapée ou encore retraitée. Si le vendeur lui-même a, suivant un cas particulier, été exproprié de son immeuble ou de son terrain suite à une déclaration liée à une utilité publique, l’exonération est assurée.

L’intérêt de l’exonération

Il est vrai que les impôts constituent la source principale des revenus de l’État. Néanmoins, en payant trop d’impôts, le revenu du peuple s’amaigrit. Il existe en effet des impôts auxquels ce dernier ne peut échapper. C’est pour cela qu’il faut profiter de certains cas possibles d’exonération fiscale. En éliminant les impôts en rapport avec la vente de votre bien immobilier, vous avez la possibilité de réaliser vos projets grâce au montant correspondant. Il en est par exemple le cas de l’achat d’un autre bien immobilier, ou encore de la rénovation d’un autre bien en votre possession. Il faut en effet savoir que le montant dédié à l’impôt sur les plus-values n’est pas moindre. Il peut s’élever jusqu’à 6 % du montant du gain réalisé. Alors qu’en fixant le prix de vente, vous aurez sûrement en tête un montant exact afférent à l’écart entre le prix d’achat et le prix de vente du bien, que vous estimez raisonnable par rapport aux projets que vous souhaitez réaliser. Par ailleurs, il s’agit d’un privilège accordé par l’État, notamment à travers les décisions gouvernementales, qui favorisent la détention du bien sur plusieurs années avant la revente, ainsi que son usage en tant que résidence principale. À noter que cet abattement fiscal ne se limite pas à des cas courants et prend en considération certains cas particuliers qui pourraient éventuellement se présenter lors de la vente d’un bien immobilier.

La résidence principale et la vente à faible montant

Peu importe la durée suivant laquelle vous avez été propriétaire d’un bien immobilier, les plus-values immobilières ne sont en aucun cas taxées lorsqu’il s’agit d’une résidence principale. Il suffirait d’une condition pour que ceci soit valable : vous devrez avoir occupé les lieux toute ou du moins la majeure partie de l’année précédant la vente. Et cela, jusqu’au jour de la cession. De ce fait, il n’y a pas exonération si vous aviez quitté le logement avant la vente effective, sauf si cela a été justifié auprès du juge compétent. Un cas particulier est aussi possible d’exonération lorsqu’il s’agit d’un propriétaire retraité ou bien d’un adulte handicapé qui se trouve dans l’obligation de quitter son domicile pour une maison de retraite médicalisée ou encore dans un foyer d’accueil médicalisé. Pour ces derniers cas, la vente doit seulement avoir lieu dans les deux ans qui suivent son intégration dans ces lieux spécifiques. Il faut également savoir que les biens immobiliers qui dépendent immédiatement de cette résidence principale comme les caves, les parkings, les garages sont exonérés totalement de ce genre d’imposition. Si le montant de la vente n’excède pas 15 000 euros, vous serez aussi épargné. Cette valeur doit inclure obligatoirement chacune des cessions de ventes de biens immobiliers que vous aurez effectuées au cours de l’année. Ainsi, si chaque cession est inférieure à ce montant, vous aurez le privilège de profiter d’une exonération sur les plus-values immobilières.

La cession avec remploi et l’exonération pour durée de détention

Bien que les cas précédents aient été explicites sur ce qui est du cas de la résidence principale, il existe des conditions particulières qu’il ne faudrait pas prendre à la légère concernant les autres cas. Il en est ainsi du fait que la cession soit une première vente et qu’il ne s’agisse pas de la résidence principale du vendeur. Par ailleurs, la durée de détention de la résidence principale est aussi remise en question. Elle ne doit pas excéder quatre ans précédant la vente. De ce fait, le cas serait donc que la personne aurait occupé le logement il y a au moins quatre ans de cela et a changé de résidence principale et décide donc de vendre celui-ci. Il est aussi à savoir que le propriétaire se doit d’avoir un projet concret d’investissement dans l’achat ou la construction d’un bien immobilier après la vente. Autrement dit, le montant correspondant doit en quelque sorte être réinvesti dans un projet plus favorable et qui affectera d’une manière ou d’une autre la résidence principale.

Et qu’en est-il des dérogations à l’imposition ?

À part cela, il convient aussi de noter que l’administration fiscale applique des dérogations à l’imposition suivant la durée de détention du bien immobilier. Ceci concerne particulièrement les impôts sur le revenu et les titres de prélèvements sociaux. En ce qui concerne les premiers, c’est-à-dire les impôts sur le revenu, l’abattement est de 6 % pour chaque année où vous avez été propriétaire du bien à partir de la cinquième année jusqu’à la vingt et unième. Au-delà de ce délai, il sera fixé à 4 %. Il est à savoir qu’au-delà de vingt-deux ans de détention d’un bien immobilier, vous serez automatiquement exonéré en termes de plus-values. Pour ce qui est des titres de prélèvements sociaux, ils sont définitifs à partir de trente ans de possession. Par contre, ils vont varier selon les années de possession en dessous de cela : 1.65 % pour les moins de vingt et un ans, 1.60 % pour la vingt et deuxième année, et seulement 9 % pour chaque année au-delà de cette dernière.