Intérêts d’engagement : lorsque l’achat d’un bien immobilier n’est que progressif

Le rêve de posséder sa propre maison est généralement associé à un prêt pour les acheteurs de biens immobiliers. Si l’achèvement ou l’achat d’une propriété est reporté, cela peut être encore plus coûteux pour les constructeurs et les acheteurs. Selon les conditions du prêt bancaire, ils doivent s’attendre à des intérêts de provision. Les acheteurs de biens immobiliers peuvent ainsi éviter les coûts supplémentaires.

Achat d’un bien immobilier

Si la construction d’une maison ou l’achat d’un bien immobilier ne progresse que lentement, cela peut coûter cher à l’acheteur : Ils doivent s’attendre à des intérêts d’engagement.

Toute personne qui envisage de construire un nouveau bâtiment est généralement tributaire d’un prêt bancaire. Dans la plupart des cas, cependant, les emprunteurs n’ont pas besoin de la totalité de la somme dès le départ. En fonction de l’avancement des travaux, ils doivent payer les factures une à une et peuvent faire rembourser le prêt en plusieurs fois. Si, par exemple, la maçonnerie est terminée, les premiers artisans doivent être payés, suivis des factures de l’entreprise de couverture et des plombiers. La banque retient les actions non encore requises pour les emprunteurs, mais généralement pas gratuitement. Il existe des intérêts de provision, que les constructeurs de maisons doivent prendre en compte en tant que coûts supplémentaires.

Même les acheteurs de propriétés existantes doivent parfois payer des intérêts d’engagement. C’est le cas si, par exemple, les transferts de propriété ou les garanties de prêts sont retardés et que la période sans intérêt d’engagement est alors trop courte.

Toutefois, avec quelques astuces et des compétences en matière de planification, ces coûts supplémentaires peuvent être considérablement réduits.

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Pourquoi les banques prélèvent-elles des intérêts d’engagement ?

Toute personne ayant besoin d’un financement pour la construction conclut un contrat de prêt avec une banque. Par ce biais, les banques s’engagent à tenir l’argent emprunté à disposition, jusqu’à ce que l’emprunteur ait retiré la totalité de la somme. Pendant cette période, cependant, il n’est pas possible pour les banques de faire des bénéfices ailleurs avec l’argent retenu ou de se refinancer. Afin de ne pas faire de pertes, les banques exigent des intérêts de provision, également appelés commission de provision. Les intérêts d’engagement sont une sorte de compensation pour le fait que la banque prêteuse doit conserver l’argent parce que le client ne l’appelle pas au moment convenu. Avec ce supplément, les banques compensent les pertes éventuelles, telles que les intérêts manquants, avec l’argent tenu en réserve.

Toutefois, les emprunteurs ne doivent pas confondre l’intérêt d’engagement avec l’intérêt réel du prêt ou l’intérêt débiteur, Il est supplémentaire et n’est pas inclus dans le taux d’intérêt effectif. C’est pourquoi les constructeurs d’habitations doivent inclure dès le départ les intérêts d’engagement dans leur calcul global des coûts en tant que coûts supplémentaires éventuels.

Intérêts d’engagement : ils s’accumulent ensuite

Dès que le contrat de prêt est signé, les intérêts d’engagement peuvent courir, jusqu’à ce que le montant du prêt soit entièrement versé à l’emprunteur.

Toutefois, les banques conviennent généralement avec les acheteurs d’une période dite sans intérêt d’engagement. Pendant cette période, les emprunteurs ne doivent pas payer d’intérêts sur les portions non appelées du prêt. La période commence généralement à la date du contrat avec la banque et peut varier en longueur selon les conditions du contrat. Les périodes entre deux et douze mois sont habituelles. Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai que les intérêts d’engagement deviennent exigibles.

Appeler immédiatement le montant total du prêt

Les intérêts d’engagement ne sont encourus que si les acheteurs de biens immobiliers font retenir une partie de leur prêt par la banque. Le moyen le plus simple d’éviter complètement les intérêts de provision est d’annuler immédiatement la totalité du montant du prêt auprès de la banque si les autres conditions sont remplies. 

Ainsi, toute personne qui achète un bien existant et qui est en mesure de payer le prix d’achat en une seule fois devrait faire usage de cette possibilité, mais dans le cas de nouvelles constructions ou d’un achat et d’une modernisation ultérieure, le promoteur exigera des factures individuelles pour chaque phase de construction. Comme un prêt immobilier est toujours destiné à un usage spécifique, les emprunteurs ne peuvent donc appeler la somme qu’en partie.

Calculer les intérêts d’engagement

Dans le cas des nouveaux bâtiments, le niveau réel de l’intérêt d’engagement dépend de l’avancement de la construction. Les banques calculent le montant exactement au jour près.

Afin de calculer le montant des intérêts d’engagement, les banques utilisent comme base de calcul le montant du prêt non encore appelé. Selon l’avancement des travaux, il peut s’agir de la totalité du montant du prêt ou d’une partie restante. Si, par exemple, un emprunteur a contracté un prêt de 250 000 euros et appelle 175 000 euros pendant la période sans disponibilité, il doit payer des intérêts d’engagement sur les 75 000 euros restants.

Ce montant est multiplié par le taux d’intérêt d’engagement. Le niveau de ce taux d’intérêt dépend de la banque prêteuse et est précisé dans le contrat de prêt. En règle générale, les banques appliquent un taux d’intérêt mensuel de 0,25 %. Dans l’exemple ci-dessus, 187,50 euros seraient facturés pour un mois.

Les banques calculent l’intérêt d’engagement au jour le jour. Si l’emprunteur appelle une autre partie du montant restant du prêt entre-temps, la base de calcul peut changer.

Les intérêts d’engagement peuvent rapidement s’avérer être un facteur de coût considérable, surtout si les projets de construction sont considérablement retardés, par exemple en raison de défauts de construction. En effet, trois pour cent d’intérêts supplémentaires s’accumulent au cours de l’année. C’est pourquoi les propriétaires de bâtiments devraient toujours inclure l’intérêt d’engagement dans leur facture globale dès le début.

Si un projet de construction est retardé, dans certains cas, le promoteur doit payer les intérêts de provision qui en résultent. La condition préalable est qu’une date fixe pour l’achèvement ou pour la mise en œuvre des différentes étapes de construction soit convenue dans le contrat de construction. En effet, le promoteur a droit à une compensation.

Mais il n’est pas toujours nécessaire que l’intérêt de la provision rende un projet de construction plus coûteux. Parce qu’il y a souvent des possibilités d’économiser des coûts supplémentaires.

Évitez les intérêts d’engagement : Trois conseils de pro

Si les constructeurs de maisons veulent maintenir les coûts à un faible niveau en faisant payer des intérêts sur le prêt, ils doivent prendre en compte un certain nombre de choses.

Les intérêts d’engagement représentent des coûts supplémentaires pour les acheteurs de biens immobiliers. Avec les conseils, les dépenses ennuyeuses peuvent cependant être réduites.

Planification pratique de la période sans intérêt

Toute personne qui construit un bien immobilier ou acquiert un bien existant doit faire le meilleur usage possible de la période de gratuité. Dans de nombreux cas, cette période est suffisante pour que le promoteur fasse appel au montant total du prêt. Le meilleur conseil est donc : « Si la date d’achèvement ou d’acquisition prévue est connue, les constructeurs doivent gérer habilement la conclusion du contrat de prêt et les flux de paiement ». Par exemple, les emprunteurs ne doivent pas contracter leur prêt trop tôt et essayer de récupérer une grande partie de l’argent pendant la période d’exemption d’intérêts de la provision. Les conditions préalables sont, par exemple, une planification minutieuse avec l’entreprise de construction et un plan de paiement précis. À partir de 2018, la planification sera encore plus facile pour les constructeurs privés, car la nouvelle loi sur les contrats de construction rendra obligatoire la spécification contractuelle de la durée exacte des travaux de construction.

Négocier les conditions du prêt avec la banque

Toute personne qui se rend compte, dès la phase de planification, qu’une courte période sans provision entraînera des coûts supplémentaires devrait en discuter avec sa banque. Les banques peuvent se montrer accommodantes lorsqu’il s’agit de négocier les conditions du prêt, affirme l’expert. « Les emprunteurs devraient toujours essayer de s’entendre sur le délai de grâce le plus long possible.

Prolongation du délai de grâce

Dans certains cas, il est également conseillé de prolonger la période pendant laquelle aucun intérêt n’est dû sur la provision. Cependant, la probabilité que le prêt devienne plus cher ailleurs augmente alors. Dans certains cas, les emprunteurs devraient alors calculer si cela représente toujours un avantage financier pour eux.

Utiliser les avantages fiscaux

Toute personne qui construit une maison et doit payer des intérêts d’engagement peut bénéficier d’avantages fiscaux. La condition préalable est que la propriété construite soit partiellement ou entièrement louée. Dans ce cas, les propriétaires peuvent réclamer les intérêts de la provision payés en tant que coûts de production à des fins fiscales. Toutefois, cela n’est possible que pour l’année au cours de laquelle ils ont payé les intérêts. Les propriétaires ne sont donc pas autorisés à déduire rétroactivement les intérêts d’engagement en tant que dépenses liées au revenu, selon un arrêt du Tribunal fédéral des finances.

Toute personne qui loue un bien immobilier peut non seulement réclamer des intérêts de provision en tant que coûts de production à des fins fiscales. Pour en savoir plus sur vos possibilités d’amortissement des biens immobiliers.

Planification minutieuse et comparaison des banques

En général, les propriétaires de bâtiments doivent connaître l’heure exacte et le calendrier des paiements du projet et savoir quand ils doivent effectuer les paiements qui reviennent à l’entrepreneur. Une fois la planification terminée, il est également utile de comparer les offres de prêts de plusieurs banques. Dans certains cas, les périodes de franchise diffèrent énormément. Par exemple, si vous envisagez un projet de construction complexe, vous pouvez choisir une banque avec une longue période sans intérêt de provision, et éviter ainsi des coûts supplémentaires inutiles.