Financement de la construction – calculer, comparer et rembourser

Tous les prêts à la construction ne sont pas identiques, mais il existe différentes variantes. Le plus important en bref.

Prêts de rente

Ce prêt est le classique du financement de la construction. Ici, des versements égaux sont dus chaque mois pour une durée déterminée, composés d’un intérêt et d’une partie de remboursement. Comme la dette restante diminue à chaque versement, les intérêts dus diminuent également de façon continue. Comme le versement est toujours le même, la part de remboursement augmente continuellement. Avantage de cette variante de prêt : les offres sont facilement comparables, puisque le débit et l’intérêt effectif doivent être indiqués.

Prêt à remboursement intégral

En principe, il s’agit également d’un prêt à rente, mais il est remboursé intégralement pendant que le taux d’intérêt est fixé. Les remboursements complets sont généralement de longue durée, par exemple 20 ans.

Prêts combinés

Ce prêt à la construction combine différents produits de prêt. Par exemple, un prêt à annuité à taux fixe avec un prêt variable. Avantage : le prêt à la construction variable peut être résilié à court terme ou converti en prêt à taux fixe dans une phase à faible taux d’intérêt. Des combinaisons avec les économies de la société de construction sont également possibles.

Prêts sans remboursement du principal

Le prêt sans remboursement est remboursé intégralement à la fin du terme, avec le produit d’un rachat parallèle épargné, comme une police d’assurance vie ou un fonds. Ce modèle peut apporter des avantages fiscaux aux investisseurs en capital, bien que de nos jours, cela ne soit que très limité en raison des dispositions légales.

Prêt en devises étrangères

Les acheteurs conscients des risques et ayant une bonne cote de crédit peuvent choisir un prêt en devises étrangères : dans certaines circonstances, les taux d’intérêt dans la devise étrangère peuvent être plus bas ; en outre, un tel prêt est également de la spéculation sur les devises, selon l’évolution du taux de change de la devise étrangère par rapport à l’euro, des gains ou des pertes de change peuvent en résulter.

Contrat de prêt à la construction

Le contrat de société de construction est toujours très populaire pour le financement de l’immobilier. Il y a deux phases dans la construction de l’épargne de la société : dans la première phase, une partie de la somme économisée pour le bâtiment est économisée. Dans la deuxième phase, l’épargnant-logement reçoit le reste de cette somme sous forme de prêt qu’il doit rembourser. Ce n’est généralement pas suffisant pour financer entièrement un bien immobilier, mais l’épargne-logement est un moyen éprouvé de garantir des taux d’intérêt de prêt favorables. En outre, dans certaines circonstances, il existe des subventions de l’État.

Une alternative à l’achat de terrain et au financement conventionnel de la construction est le droit de superficie héréditaire. Ici, un terrain est loué pour 99 ans, par exemple, et le locataire est autorisé à y construire une maison dont il est ensuite propriétaire. Mais ce n’est pas toujours moins cher que l’achat d’un terrain : avec un taux d’intérêt moyen pour les prêts à la construction d’environ deux pour cent, par exemple, il n’est pas intéressant de louer un terrain à un loyer foncier de trois pour cent, d’autant plus que le locataire n’est même pas propriétaire du terrain après l’expiration des 99 ans. Toutefois, dans les régions où les terrains à bâtir sont rares, il peut s’agir d’un moyen d’obtenir votre propre maison.

Possibilités de subventions pour le financement de la construction

Les subventions publiques facilitent également le financement de votre propre propriété. Par exemple, les épargnants Riester peuvent faire verser leur crédit d’épargne Riester subventionné par l’État pour la construction ou l’achat d’un bien immobilier, tandis que l’Institut de crédit pour la reconstruction (KfW) accorde des prêts à la construction à faible taux d’intérêt et d’autres subventions. Il s’agit notamment de l’allocation pour enfant à charge, que les familles ayant au moins un enfant peuvent recevoir si leur salaire ne dépasse pas un certain plafond et si elles remplissent également d’autres conditions. Il s’agit d’une subvention de l’État qui est basée sur le nombre d’enfants et qui ne doit pas être remboursée.

FAQ Financement immobilier : les faits les plus importants en bref

Qu’est-ce qu’un financement de construction ? Il s’agit d’un prêt à long terme qui est destiné à un but précis. Avec ce crédit à la consommation immobilier, les emprunteurs peuvent payer la construction ou l’achat d’une maison, d’un terrain ou d’un appartement. Comment pouvez-vous calculer votre hypothèque ? Dans le calculateur d’hypothèque, vous pouvez saisir toutes les données clés importantes sur le bien immobilier souhaité et calculer le financement immobilier de l’objet. En plus du prix d’achat, cela comprend les frais accessoires d’achat tels que la commission du courtier ou les droits de mutation immobilière. Le calculateur affiche alors le montant total et offre la possibilité de calculer les frais mensuels sur la base de la durée souhaitée du taux d’intérêt fixe, du niveau du taux d’intérêt et du remboursement initial.

Vers le calculateur de financement

Que signifie taux d’intérêt fixe ou taux d’intérêt débiteur ? Le taux d’intérêt fixe est la période pendant laquelle le taux d’intérêt convenu contractuellement est fixe et ne peut être modifié. Lorsque vous contractez un prêt à la construction, vous avez le choix entre un taux d’intérêt fixe plus ou moins long. Avec un calculateur de fixation du taux d’intérêt débiteur, vous pouvez vous faire une première idée de la période de taux d’intérêt fixe qui vous convient.

Au calculateur de fixation du taux d’intérêt débiteur

Quelle est la durée du financement de la construction en règle générale? Par terme, la plupart des emprunteurs désignent le temps dont ils ont besoin pour rembourser le prêt à la construction. Dans le cas d’un prêt à remboursement intégral, ce terme est en fait fixe à l’avance et l’emprunteur sait exactement quand il est terminé. Ici, le taux d’intérêt fixe et la durée du prêt sont identiques. Avec un prêt à rente, c’est différent : ici, les emprunteurs décident d’abord d’un taux d’intérêt fixe de, par exemple, cinq, dix ou quinze ans. À la fin de cette période, il y a une dette résiduelle qu’ils doivent encore rembourser. Le financement de la construction doit alors être remplacé par un nouveau prêt.

Quels sont les taux de remboursement et d’amortissement ? Le taux de remboursement est alors le pourcentage du montant total du prêt qui est remboursé en versements réguliers. Le type de remboursement le plus courant est l’annuité, qui se compose d’un taux de remboursement et d’une partie intérêts. Ici, la part des intérêts diminue constamment au fil du temps car la dette restante pour laquelle les intérêts doivent être payés diminue continuellement. Dans le même temps, la part de rachat augmente. Ainsi, l’emprunteur a un versement mensuel constant.

Comment un remboursement spécial affecte-t-il le prêt à la construction ?

En règle générale, les emprunteurs doivent payer à la banque les mensualités dues. Toutefois, il peut également être convenu qu’ils peuvent payer des remboursements spéciaux. Il est possible de spécifier un pourcentage du montant net du prêt, qui peut être versé une fois par an, par exemple. De cette manière, le prêt peut être remboursé plus rapidement et l’emprunteur économise également des intérêts, si vous le pouvez, vous devriez donc profiter de cette option. Le droit de remboursement spécial peut être fixe ou facultatif : dans le cas du droit de remboursement spécial fixe, le montant du remboursement et le moment du remboursement sont déterminés par contrat. Si l’emprunteur n’effectue pas ces paiements, l’option expire pour l’année en cours. Le montant du remboursement est uniquement plafonné à la hausse, de sorte que l’emprunteur ne peut pas payer plus de cinq pour cent du montant net du prêt, par exemple. L’emprunteur peut donc décider une fois par an de manière relativement libre, quand et combien il paie.

Sur quels frais supplémentaires doit-on compter avec le financement de la construction ?

Lors de l’achat ou de la construction d’une maison, il y a des frais accessoires supplémentaires en plus du prix d’achat pur et simple. Celles-ci s’élèvent, selon les cas, à environ dix pour cent du prix d’achat de l’immobilier. En outre, il faut tenir compte avant tout des frais de notaire, des frais du registre foncier, de l’impôt sur l’acquisition de terrains et de la commission de courtage. Vous trouverez un aperçu des principaux frais accessoires d’achat : de combien de fonds propres avez-vous besoin pour votre projet de construction ? Plus ils sont nombreux, mieux c’est. En effet, plus les emprunteurs peuvent apporter de fonds propres, meilleures sont les conditions à la banque. Qui apporte une part plus importante de fonds propres, paie donc des taux plus faibles ou le crédit de construction plus rapidement. On recommande au moins 20 % des coûts d’achat, y compris tous les coûts d’achat accessoires.

À propos : les fonds propres ne sont pas seulement constitués d’économies : ils peuvent aussi comprendre, par exemple, un terrain à bâtir existant ou votre propre travail de construction d’une maison. En ligne, vous pouvez savoir plus sur l’influence des fonds propres sur le financement de la construction. Pouvez-vous économiser en faisant mon propre travail ? Oui. Le travail que les constructeurs font eux-mêmes est reconnu par de nombreuses banques comme des fonds propres. Toutefois, cette « hypothèque musclée » n’est pas illimitée : dans la plupart des cas, elle ne peut couvrir qu’un maximum de 10 à 15 % du montant total de la construction.

Comment peut-on obtenir une subvention pour le financement de la construction ?

Il existe différents points de contact pour les subventions en matière d’accession à la propriété. Les principales subventions de l’État en un coup d’œil sont les suivantes :

  • Achat de biens immobiliers : allocations familiales pour la construction, Riester résidentiel, promotion du logement social, subventions de la KfW, éventuellement : État fédéral, ville ou municipalité,
  • Rarement construction d’églises : allocations familiales pour la construction, Riester résidentiel, promotion du logement social, subventions de la KfW, éventuellement : État fédéral, ville ou municipalité,
  • Construction et rénovation éconergétiques des églises : KfW, Office fédéral de l’économie et du contrôle des exportations (BAFA), éventuellement aussi État fédéral,
  • Conversions adaptées à l’âge et protection contre les cambriolages : KfW, éventuellement aussi État fédéral

Même si, par exemple, l’allocation familiale pour la construction est la plus importante, les acheteurs de biens immobiliers ne doivent pas ignorer les autres options. Il vaut souvent la peine de demander des subventions aux autorités locales : pour en savoir plus sur la construction d’allocations familiales, le logement Riester et les subventions de la KfW pour l’accession à la propriété, faites des recherches sur Internet.

Comment fonctionne la restructuration de la dette ?

Lorsque le taux d’intérêt fixe prend fin, très peu d’emprunteurs ont déjà remboursé la totalité du prêt et ont encore une dette à rembourser. Ils peuvent alors négocier avec le prêteur un financement complémentaire ou profiter de l’occasion pour changer de banque et passer à une offre moins chère. Même si un prêt à la construction avec une très longue période de taux d’intérêt fixe, par exemple 15 ans, dure déjà dix ans, les emprunteurs peuvent utiliser leur droit spécial de résiliation et y mettre fin avec un préavis de six mois. En ligne, vous pouvez lire quand il est payant de convertir votre dette et comment le faire.