Imposition des revenus locatifs : voici ce que l'État obtient :
Une personne qui est propriétaire gagne des revenus de location et de crédit-bail, qu'elle doit imposer à son taux d'imposition sur le revenu des personnes physiques. Les revenus locatifs entrants ne sont pas imposés dans leur intégralité ; les coûts et l'amortissement en sont toujours déduits. Ainsi, dans de nombreux cas, la charge fiscale n'est pas si élevée. Dans certains cas, ce revenu est même négatif, alors la charge fiscale diminue.
Toute personne qui loue un appartement doit payer des impôts sur les revenus locatifs. Toutefois, à l'annexe V de la déclaration d'impôt, les coûts des mesures de rénovation et de remise à neuf peuvent être déduits de l'impôt.
Toute personne qui loue une maison, un appartement ou un magasin veut faire des bénéfices. Ces bénéfices sont imposables. Il convient de distinguer si le propriétaire est un particulier qui loue à des particuliers ou à des commerçants ou s'il agit lui-même en tant que propriétaire professionnel :
L'impôt sur les revenus locatifs :
Les personnes privées qui louent ou prennent en location un bien immobilier doivent également imposer les revenus qui en découlent en tant que revenus. Les revenus de la location et de la prise en location doivent être déclarés à l'annexe V de la déclaration d'impôts. Toutefois, les propriétaires ne doivent pas imposer l'intégralité des revenus locatifs, ils peuvent déduire les frais d'exploitation, les intérêts de la dette et les amortissements. Des règles spéciales s'appliquent à la location de garages ou de locaux commerciaux.
Location privée : ces règles s'appliquent :
Caractéristiques de la location privée d'espaces commerciaux ou de garages ; "Pitfalls" : le propriétaire devient involontairement un commerçant
Location commerciale comme moyen de réduction d'impôts
Conclusion : les propriétaires ne doivent pas se passer de conseils fiscaux
FAQ : Taxe sur les revenus locatifs
Location privée : ces règles s'appliquent
Toute personne qui possède un bien immobilier en tant que particulier doit payer l'impôt sur les revenus de la location et du leasing en tant que revenu. Il doit déclarer ces revenus aux autorités fiscales à l'annexe V de sa déclaration d'impôts. Cependant, le revenu n'est pas seulement le revenu locatif ; l'amortissement et les intérêts de la dette en sont également déduits. Les autres frais d'exploitation du bien réduisent également les revenus de la location et du crédit-bail.
En détail, les coûts suivants peuvent être réclamés à des fins fiscales : Amortissement : Toute personne qui acquiert un bien immobilier et le loue peut déduire deux pour cent de la valeur du bâtiment ou des coûts de production pendant 50 ans. Si la maison a été construite avant 1925, le taux d'amortissement est de 2,5 % pendant 40 ans. Des taux d'amortissement plus élevés s'appliquent à la rénovation des bâtiments classés, cela signifie que le propriétaire peut réduire considérablement sa charge fiscale. Les travaux courants de réparation et d'entretien d'une propriété louée peuvent aussi généralement être réclamés à des fins fiscales. Ces coûts peuvent être déduits fiscalement sur de courtes périodes d'un à cinq ans.
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Intérêts de la dette : les propriétaires peuvent également réclamer le prêt pour une propriété louée à des fins fiscales, mais uniquement les paiements d'intérêts, et non le remboursement. Étant donné qu'avec un prêt à rente classique, le montant des versements reste le même pendant la durée convenue, mais que la proportion des intérêts diminue de plus en plus au fur et à mesure du remboursement, cet avantage fiscal diminue avec le temps.
Un exemple : pour un prêt de 100 000 euros avec deux pour cent d'intérêt et trois pour cent de remboursement initial, le taux est de 5 000 euros. Dans le cas d'un prêt en rente, la part du remboursement dans la tranche augmente à chaque mensualité, car les intérêts ne sont dus que sur le montant du prêt non encore remboursé, mais la tranche du prêt reste toujours la même. Ainsi, rien que pour la première année, les intérêts ne s'élèvent pas à 2 000 euros mais à 1 970 euros, alors que la partie remboursement est de 3 030 euros. La dixième année, la part des intérêts n'est que de 1 380 euros environ, tandis que la part des remboursements est de 3 620 euros environ.
Frais de fonctionnement : Les frais de fonctionnement d'un bien loué réduisent également les revenus. Il s'agit, par exemple, des coûts qui ne peuvent être répercutés sur le locataire, comme les frais de gestion immobilière, les frais de courtage pour une nouvelle location ou les frais d'annonces. Les frais de réparation et d'entretien peuvent généralement être réclamés à des fins fiscales l'année où ils sont engagés. Dans le jargon fiscal, ces coûts sont appelés dépenses liées au revenu.
Exemple de calcul : comment les revenus locatifs sont imposés
Dans notre exemple de calcul, M. Meier achète une copropriété pour 200 000 euros, qu'il finance principalement auprès de sa banque et qu'il loue ensuite. Le loyer de base est de 600 euros par mois, soit 7 200 euros par an. Le prix d'achat proportionnel de l'appartement sans la valeur du terrain est de 140 000 euros, qui peuvent être amortis à raison de deux pour cent par an.
Revenus locatifs : 7.200 Euro./. intérêts sur le prêt immobilier3.000 Euro./. amortissement2.800 Euro./. frais de fonctionnement (par exemple, gestion immobilière)700 Euro./. réparation d'une chasse d'eau défectueuse220 Euro ; Revenus imposables provenant de la location et du bail : 480 Euro
En raison de ses frais et de l'amortissement, M. Meier ne doit donc payer que l'impôt au taux de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, soit 480 euros. Si M. Meier avait des dépenses plus élevées au cours d'une année, par exemple pour des réparations ou des revenus inférieurs en raison d'une vacance temporaire, son revenu imposable pourrait également être négatif. Exemple : en raison d'une vacance, M. Meier gagne 1 200 euros moins le loyer. Au lieu d'un excédent de 480 euros, il a un moins de 720 euros. Son revenu imposable diminue de ce montant.
Si le prêt immobilier est intégralement remboursé à un moment donné, le revenu imposable augmente en conséquence. Et si M. Meier devient très vieux, la dépréciation sera également terminée après 50 ans. Dans notre exemple, M. Meier devrait alors payer des impôts sur 6 280 euros - toutes les autres hypothèses restant inchangées. En effet, seuls les frais d'entretien ou de gestion des biens, par exemple, seront alors déductibles.
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Particularités pour la location privée d'espaces commerciaux ou de garages
Même ceux qui louent un espace commercial, comme un magasin, doivent payer des impôts sur les revenus locatifs. La réglementation fiscale peut être différente de celle qui s'applique à la location d'un espace résidentiel. Photo : Ar To / fotolia.com
Les propriétaires peuvent généralement être classés comme des entrepreneurs, car ils ont une intention de faire du profit. L'esprit d'entreprise est généralement associé au fait que le prix est soumis à une TVA de 19 %. Toutefois, le législateur a prévu des exceptions pour les locations :
Les propriétaires d'appartements ne sont généralement pas tenus de calculer et de payer la taxe de vente.
Les propriétaires de locaux commerciaux peuvent choisir d'être traités ou non comme des commerçants. Dans le cas des baux à long terme, vous pouvez donc choisir l'option de location avec ou sans taxe de vente. La condition préalable est toutefois que le locataire à qui le bien est loué soit une société assujettie à la taxe sur les ventes. Quiconque veut être traité fiscalement comme un entrepreneur en tant que propriétaire privé a quelques obligations supplémentaires qui impliquent des frais administratifs, mais il a aussi un avantage majeur : si, par exemple, des frais de rénovation sont engagés dans des unités louées commercialement, il peut réclamer les montants de TVA indiqués sur les factures de l'artisan dans sa déclaration préalable de TVA. Concrètement : sa facture d'ouvrier devient jusqu'à 19 % moins chère. Si un bien immobilier comporte plusieurs unités, dont certaines sont louées avec et d'autres sans TVA, les factures pour l'ensemble du bâtiment, par exemple pour une rénovation de façade, ne peuvent être prises en compte que proportionnellement dans la déclaration de TVA anticipée. Si, par contre, une facture de réparation louée avec la taxe sur les ventes/achats ne fait explicitement référence qu'à cela, alors cela peut être pris en compte intégralement dans la déclaration préalable de la taxe sur les ventes/achats.
Les locations de courte durée sont soumises à la TVA. Cela s'applique, par exemple, à la location à court terme d'appartements de vacances ou de salles de séminaires.
La location de garages et de places de parking présente des particularités : Si ceux-ci sont loués en même temps qu'un appartement, les revenus sont généralement exonérés de la TVA. En revanche, si elles sont louées séparément d'un bail résidentiel, elles sont soumises à la TVA. Toutefois, le propriétaire de garages a la possibilité d'être classé comme petit entrepreneur : tant que son chiffre d'affaires en tant que mini-entrepreneur ne dépasse pas 17 500 euros par an, il peut être exonéré de la TVA.
Pièges : le propriétaire devient involontairement commerçant
Toute personne qui, en tant que propriétaire, acquiert ou construit fréquemment des biens immobiliers et les revend rapidement, court le risque d'être classée par les autorités fiscales comme un marchand d'immobilier commercial. La limite des trois objets s'applique ici : toute personne qui vend plus de trois biens immobiliers dans un délai de cinq ans en temps utile pour une acquisition, une construction ou une modernisation fondamentale est donc classée comme un commerçant en immobilier commercial. Cela peut avoir des conséquences négatives et indésirables :
Les annulations accordées sont contre-passées dès que la nature commerciale du bien est établie. Le résultat : un bénéfice plus élevé des revenus de location, qui doit être imposé.
En plus de l'impôt sur le revenu prélevé sur les bénéfices spéculatifs, les municipalités peuvent également demander une taxe commerciale.
Qu'est-ce qu'un objet ? Fiscalement, un objet se réfère à une unité. Un immeuble de cinq appartements est un objet. Cinq copropriétés dans un immeuble d'habitation divisé selon la WEG sont cinq objets.
Les biens immobiliers hérités et les biens immobiliers détenus depuis plus de dix ans sont exclus de la règle des trois objets.
Le leasing commercial comme moyen de réduction d'impôts
La création d'une "VGMBH" doit être notariée. Cela coûte de l'argent au début, mais avec cette construction, les taxes sur les revenus locatifs peuvent être réduites.
Toutefois, la location commerciale ne doit pas toujours s'avérer désavantageuse d'un point de vue fiscal. Toute personne ayant un portefeuille immobilier plus important peut envisager de créer une "VGMBH", qui, dans certaines constellations, peut s'avérer être un moyen de réduire l'impôt.
Taux d'imposition réduits pour la gestion d'actifs GMBH
Dans le cas d'une SARL active dans la vie économique, les autorités fiscales calculent une moyenne fédérale de 14 % de taxe professionnelle et un impôt supplémentaire sur le revenu des sociétés de 15,83 % (y compris la surtaxe de solidarité). Toutefois, si le seul but d'une SARL est la gestion de biens, aucune taxe commerciale n'est due. Tant que les revenus de la location et du leasing restent dans la VGMBH, aucun autre impôt n'est dû.
Toutefois, dès que le ou les actionnaires de la VGMBH retirent des bénéfices, l'impôt sur les plus-values est dû. Il s'agit d'une somme forfaitaire de 25 % - tout comme, par exemple, pour les paiements de dividendes provenant d'actifs en actions. Une surcharge de solidarité de 5,5 % est ajoutée. Converti au montant initial, il s'élève à 1,38 %. Les actionnaires doivent donc payer un impôt sur leurs bénéfices à un taux minimum de 26,38 %. Si nécessaire, l'impôt ecclésiastique est également ajouté.
La VGMBH n'est généralement intéressante que pour les personnes disposant d'un patrimoine immobilier important et de revenus imposables élevés. Ils doivent être bien conscients des avantages possibles de la VGMBH, mais aussi des pièges juridiques :
Si les bénéfices doivent rester dans la VGMBH, le taux d'imposition est inégalé, à un peu moins de 16 %, mais l'actionnaire, en tant que personne physique, n'a pas accès aux bénéfices sans devoir payer des impôts plus élevés. Cependant, il reste également plus d'argent que la VGMBH peut réinvestir, par exemple dans des biens immobiliers supplémentaires.
Le propriétaire de la VGMBH peut s'employer comme directeur général et recevoir un salaire. Cela réduit les bénéfices au niveau de l'entreprise et est imposable au taux de l'impôt sur le revenu des personnes physiques au niveau individuel. Les coûts d'une voiture de société et les autres frais engagés par la VGMBH peuvent également réduire les bénéfices.
Si les bénéfices de la VGMBH doivent être versés intégralement à l'actionnaire ou aux actionnaires, les impôts sont dus en double : Un peu moins de 16 % au niveau de l'entreprise, 26,38 % au niveau personnel. La VGMBH n'est intéressante que si le taux de l'impôt sur le revenu des personnes physiques est très élevé. Un exemple : la VGMBH réalise un bénéfice de 100,00 euros. Après déduction de l'impôt sur les sociétés, il reste 84 000 euros. Les actionnaires et les propriétaires de la VGMBH retirent la totalité de ce bénéfice et paient un impôt sur les gains en capital de 26,38 % sur les 84 000 euros. Le montant restant est de 61 800 euros. Si ce revenu n'avait pas été généré par la VGMBH mais par un investisseur privé payant le taux maximum de 42 pour cent, il ne serait resté que 58 000 euros sur les 100,00 euros.
Outre les biens immobiliers, d'autres actifs tels que des parts ou des participations tacites dans des sociétés peuvent également être apportés à la VGMBH. Les profits et les pertes des différents actifs peuvent être compensés entre eux. Ainsi, si les biens immobiliers de la VGMBH font un plus, mais qu'une spéculation boursière tourne mal, cela réduit au moins la charge fiscale. Ce type de compensation n'est pas possible pour les particuliers : par exemple, ils ne peuvent compenser les pertes liées aux transactions d'actions que par les profits réalisés.
Tant la fondation que l'entretien, c'est-à-dire les frais d'établissement du bilan et de conseil fiscal de la VGMBH, coûtent chacun une somme à quatre chiffres. Ces frais sont trop élevés s'il s'agit seulement de sous-traiter une ou deux copropriétés à une VGMBH. Il doit déjà s'agir d'une fortune plus étatique.
Toute personne qui sous-traite son bien immobilier à une VGMBH le vend à cette dernière, un changement de propriétaire a lieu, qui est soumis à la taxe sur les mutations foncières.
Conseil : évitez le piège fiscal en externalisant vers VGMBH
Des conseillers fiscaux ingénieux ont tiré des modèles d'économie d'impôt des dispositions légales pas tout à fait simples lors de l'externalisation de ses propres biens vers une VGMBH. Il est donc possible qu'une VGMBH ne soit constituée que d'un seul bien. Une telle entreprise peut être vendue proportionnellement. Si moins de 95 % d'une telle VGMBH est vendue à un tiers, il n'y a pas de droits de mutation foncière conformément à la loi sur les droits de mutation foncière (§ 1 (2a) GRESTG). Si le nouveau propriétaire majoritaire souhaite acquérir les quelque cinq pour cent restants, il doit attendre cinq ans, car après cette période, aucun droit de mutation foncière n'est exigible, de sorte que l'ensemble de l'acquisition est exonéré d'impôts. Toutefois, ces modèles comportent toujours des pièges potentiellement dommageables sur le plan fiscal, c'est pourquoi ils nécessitent une préparation minutieuse par un conseiller fiscal compétent. Et : Comme les autorités fiscales perdent des milliards d'euros à cause de ces combines fiscales, le gouvernement allemand veut rendre ces soi-disant transactions d'actions plus difficiles avant 2020.
Si un bien immobilier est acheté directement auprès de la VGMBH, le droit de mutation foncière n'est perçu qu'une seule fois - il est alors dû par la VGMBH. Par conséquent, il peut être judicieux, dans certaines circonstances, d'apporter une contribution financière à la VGMBH avec laquelle les biens immobiliers ne sont acquis qu'après la création de la VGMBH, au lieu d'apporter des biens immobiliers existants à la VGMBH.
Protéger les biens privés avec VGMBH et les léguer équitablement
Il existe également des raisons autres que fiscales qui peuvent plaider en faveur d'une VGMBH :
Avec la VGMBH, les biens privés tels que la maison individuelle occupée par son propriétaire et les biens à gérer sont séparés. Si la VGMBH fait faillite, cela n'a aucun effet sur le patrimoine privé.
Toute personne qui souhaite léguer ou donner ses biens à ses enfants peut les regrouper dans une VGMBH et transmettre à ses enfants des parts exactement égales dans la société de manière équitable. Il convient de rappeler que les enfants doivent payer l'impôt sur les cadeaux si la valeur du cadeau dépasse 400 000 euros ; cette exonération s'applique tous les dix ans. Cela signifie que toute personne qui jouit d'une longue vie peut transmettre des parts de la VGMBH à ses enfants plusieurs fois de suite sans payer d'impôt sur les donations.
Conclusion : les propriétaires ne devraient pas se passer de conseils fiscaux
Un conseiller fiscal coûte de l'argent au début, mais il permet d'économiser des impôts. Cela vaut autant pour le propriétaire d'une copropriété individuelle que pour la personne qui fait tourner une plus grande roue avec une VGMBH. Sans l'avis d'un expert, il y a toujours le danger de payer trop cher aux autorités fiscales.
FAQ : Taxe sur les revenus locatifs
Quand doit-on payer l'impôt sur les revenus locatifs ? Existe-t-il des abattements fiscaux ?
Il existe une limite dite de minimis en matière d'imposition des revenus locatifs : toute personne qui dispose de moins de 520 euros de revenus locatifs en un an n'est pas imposée. Cela peut être le cas, par exemple, si quelqu'un sous-loue son propre bien pendant une courte période ; sinon, les revenus locatifs sont imposés comme des revenus normaux. C'est ici que s'applique l'abattement fiscal de base. Toute personne ayant un revenu inférieur à 9 408 euros au total avec tous ses types de revenus, par exemple, les revenus du travail et les revenus locatifs, ne paie pas d'impôt sur le revenu (à partir de 2020).
Dois-je payer des impôts sur les revenus locatifs si je paie également un loyer moi-même ?
Certaines personnes possèdent un bien qu'elles louent, mais y vivent en contrepartie d'un loyer. Cela soulève la question suivante : y a-t-il quelque chose qui peut être compensé pour économiser des impôts ?
Malheureusement non, car les autorités fiscales considèrent que les logements occupés par leurs propriétaires sont essentiellement une affaire privée. Cela signifie que si vous avez loué l'appartement dans lequel vous vivez, mais que vous appelez en même temps un bien loué votre propre propriété, vous devez payer l'impôt sur les bénéfices de ce dernier et ne pouvez pas compenser le revenu locatif avec les paiements de loyer de l'appartement loué que vous vivez vous-même.
Qu'est-ce qui est imposable sur le revenu locatif ?
Lors du calcul du revenu locatif imposable, le premier facteur décisif est le loyer chaud, duquel sont déduits les frais de fonctionnement pour les petites réparations, l'amortissement et les paiements d'intérêts. S'il reste un montant positif, il s'agit du revenu imposable provenant de la location et du leasing.
Quel est l'impôt sur les revenus locatifs ?
Le revenu imposable provenant de la location et du leasing est imposé au taux de l'impôt sur le revenu des personnes physiques du contribuable. Cela signifie qu'aucune réponse générale à cette question n'est possible. Toutefois, si ces revenus provenant de la location et du leasing sont négatifs, par exemple en raison d'amortissements et de coûts élevés, la charge fiscale est réduite.
Quelle est l'influence des amortissements sur les impôts ?
Si vous construisez un nouveau bien ou achetez un bien existant et le louez, vous pouvez généralement amortir les coûts de production ou d'acquisition à raison de 2 % par an pendant 50 ans et réduire ainsi votre charge fiscale. Toutefois, seule la partie des coûts d'acquisition du bâtiment, et non la partie du terrain, peut être amortie. Les taux d'amortissement sont encore plus élevés pour les biens immobiliers particulièrement anciens ou classés.
Quelle est l'influence des taux d'intérêt de la dette sur les impôts ?
Dans la plupart des cas, les biens immobiliers d'investissement sont principalement financés par un prêt. Conseil : Lisez ici en un coup d'œil ce que les propriétaires peuvent déduire de leurs impôts.
Quelle est l'influence des rénovations et des remises à neuf sur les impôts ?
Toute personne qui possède déjà un bien loué sait que des réparations sont toujours nécessaires et que des remises à neuf plus importantes sont parfois également dues. Les coûts y afférents peuvent être amortis en réduisant les impôts. Les petites factures sont amorties en totalité l'année où elles sont encourues, les grosses factures sont amorties dans une deuxième pièce entre deux et cinq ans. Toutefois, la prudence est de mise si le bien n'a été acquis que récemment : Qui investit dans les trois premières années suivant l'achat plus de 15 % du prix d'achat moins la valeur du terrain, ces coûts ne peuvent-ils pas être amortis en peu de temps, mais seulement sur une longue période répartie.
Y a-t-il des différences avec la location d'une zone commerciale ?
En outre, les magasins, bureaux et autres peuvent être loués de manière à faire apparaître une taxe sur la valeur ajoutée, par exemple si le propriétaire est une société. En principe, les revenus provenant de la location et de la location de locaux commerciaux doivent également être imposés au taux d'imposition des personnes physiques.
La location est-elle soumise à la taxe sur la valeur ajoutée ?
Si un garage ou une place de parking est loué à titre individuel, il est soumis à la TVA, du moins si le propriétaire ne fait pas usage du règlement sur les petites entreprises. En revanche, si un appartement est loué avec un garage en tant qu'unité unique, la TVA n'est pas indiquée. Dans le cas d'autres espaces non résidentiels tels que des bureaux ou des magasins, le propriétaire peut généralement décider de louer avec ou sans indication de la TVA. À propos : dans le cas des cabinets d'avocats, les locations doivent être effectuées sans indiquer la TVA, car les indépendants tels que les médecins ne sont pas soumis à la TVA, et ne peuvent donc pas la déduire à l'avance.
Comment éviter les pièges fiscaux lors de la vente d'un bien immobilier ?
Les propriétaires ne doivent pas seulement payer l'impôt sur les revenus locatifs lorsqu'ils revendent le bien immobilier, il existe également un certain nombre de pièges fiscaux :
- Toute personne qui achète et revend plusieurs biens immobiliers dans un court laps de temps est considérée comme un marchand de biens soumis à la taxe professionnelle.
- Toute personne qui revend un bien loué moins de dix ans après l'avoir acheté doit également payer des impôts sur ce bien à titre de profit spéculatif. Cela peut être particulièrement douloureux si le bénéfice est élevé.