Se lancer dans l’investissement immobilier promet la constitution d’une source de revenus stable à condition de bien étudier sa rentabilité. Cette rentabilité locative peut s’identifier avec le rendement locatif brut, le rendement net et le rendement net-net. Mais qu’en est-il de ces trois termes relativement liés à la location d’un appartement avec pièces à Paris ? Explications et formules à l’appui pour le calcul du rendement locatif.
Investissement immobilier locatif, un placement sûr en France
Chaque année, le nombre d’investisseurs potentiels qui investissent dans la pierre ne cesse d’augmenter un peu partout en France. En effet, l’investissement immobilier locatif connait un grand succès avec le développement de la location meublée et les importants revenus locatifs récoltés.
Mais avant de se lancer tête baissée dans l’investissement locatif, il reste primordial de faire une étude de sa rentabilité. La rentabilité locative se calcule en fonction du rendement locatif. Elle se présente comme un indicateur fiable pour savoir si son investissement est rentable ou non. Elle dépend du prix d’achat du bien, du loyer et des charges.
L’objectif de l’immobilier locatif reste assez simple à comprendre. L’investisseur fait de son mieux pour que son bien s’autofinance en vue d’obtenir un taux de rentabilité plus important que celui de l’épargne bloquée sur PEL ou encore le livret A. Mais pour y arriver et éviter les mauvaises surprises, un calcul de rentabilité locative est nécessaire en amont.
Il est bien de noter que l’investissement immobilier présente des risques comme tout autre type de placement financier. C’est pourquoi, il reste important de considérer l’emplacement du logement ainsi que la demande locative en patrimoine proposée dans la ville afin d’obtenir un excellent effet levier crédit.
Rentabilité brute, un moyen de mesurer la rentabilité d’investissement
La rentabilité locative d’un logement se mesure avant tout avec le rendement brut qu’il peut fournir à l’investisseur. Ce dernier permet de se faire une idée première de la rentabilité de son investissement immobilier en le comparant à d’autres. Il se calcule à partir du montant du loyer estimé en une année et du prix d’achat de l’appartement avec pièces à Paris. Le prix d’achat doit inclure les frais notariaux ainsi que les coûts des divers travaux nécessaires avant la mise en location du bien.
On retiendra la formule suivante pour le calcul rendement locatif brut :
(Montant des loyers perçus en une année x 100)/(prix pour l’achat du bien + frais d’acquisition)
En exemple, un acquéreur potentiel achète un appartement avec pièces à Paris pour 80 000 €. Il estime imposer un loyer mensuel de 600 €. Ses revenus locatifs annuels sont donc de l’ordre de 600 x 12 qui équivalent à 7 200 €. Aussi, il a dû payer des frais d’acquisition de 1 500 €.
Le rendement brut de son investissement locatif s’élève alors à : (7 200 € x 100)/(80 000 + 1 500) = 8,84 %.
Et pour obtenir un résultat plus précis, il faudra encore affiner le calcul en rajoutant ses charges locatives issues de la gestion locative du bien ainsi que les prélèvements sociaux. On obtient ainsi le rendement en investissement locatif net.
Mesurer la rentabilité locative avec le rendement d’investissement net
En étant propriétaire d’un bien immobilier à long terme, on est bien contraint de payer des charges locatives ainsi qu’une taxe foncière de ses revenus fonciers. Ces charges sont incluses dans le calcul de rentabilité locative net. Le taux de rentabilité ainsi obtenu diffère quelque peu du rendement locatif brut avec un pourcentage plus proche de la réalité. De ce fait, cet indice donne une idée plus précise de la rentabilité en investissement locatif.
La formule suivante permet de faire le calcul du rendement locatif net :
([Montant des loyers perçus en une année – charges locatives] x 100)/(prix d’achat du bien)
Pour mieux comprendre le calcul de rentabilité, on reprendra l’exemple précédent. Le prix d’achat du bien est estimé à 80 000 € pour des revenus locatifs annuels de 7 200 €. Les charges locatives à payer sont de l’ordre de 1 820 € (avec 800 € de charges en copropriété non récupérables, 650 € de taxe foncière, 250 € pour les réparations locatives et 120 € comme assurance pour les impayés en fin de mois).
Le rendement locatif net s’élève alors à : ([7 200 – 1 820] x 100)/(80 000) = 6,73 %.
Par rapport au taux de rentabilité brute estimé à 8,84 %, la rentabilité en investissement locatif net se trouve à 2 points d’écart. Aussi, il ne faut pas oublier d’inclure ses frais de gestion locative.
Rajouter les frais de fiscalité pour obtenir le taux de rentabilité nette-nette
En vue d’acquérir une idée plus précise de sa rentabilité en investissement immobilier locatif, il faudra aussi rajouter les divers frais de fiscalité dans le calcul de rentabilité locative. Ces frais de fiscalité dépendent à priori des revenus fonciers et de la tranche imposable : régime réel, micro foncier ou encore micro BIC… Aussi, les dispositifs fiscaux peuvent connaitre de légères variations en fonction du type de bien. C’est notamment le cas avec la loi Pinel, la loi Malraux ou la Denormandie.
D’un certain point de vue, la rentabilité d’investissement dépend en grande partie des loyers. En ce sens, les vacances locatives présentent un point essentiel à considérer dans le calcul de rentabilité locative. En effet, dans le cas d’un logement pour étudiant ou d’une location saisonnière, le bien peut ne pas avoir de locataires pendant 1 ou 2 mois dans l’année. La considération de ce facteur permet d’avoir une idée plus fine des rendements de son investissement locatif.
Combien rapporte un logement en fonction de son type ?
La rentabilité en investissement locatif peut varier généralement de 3 à 7 % en fonction du type de logement. En principe, les plus petites surfaces peuvent mieux rapporter que les grandes surfaces, d’où l’intérêt d’investir dans un appartement avec pièces à Paris.
Le rendement locatif des studios ainsi que des appartements T1 est très intéressant, mais avec comme inconvénient le changement souvent probable des locataires. On est alors plus exposé à des risques de vacances locatives fréquentes qui peuvent impacter le rendement locatif brut.
Les maisons et les appartements immenses s’avèrent être moins rentables, mais présentent toutefois l’avantage d’une meilleure stabilité des loyers. Ce type de bien immobilier intéresse davantage les familles qui peuvent en prendre bien soin et donc réduire les frais d’entretien entre deux locataires. De ce fait, les investisseurs intéressés par des revenus locatifs plus stables ont tout intérêt à choisir l’immobilier locatif avec de grandes surfaces.
Les appartements avec deux ou trois pièces présentent un excellent compromis entre les petites et les grandes surfaces. Il n’est donc pas étonnant que ce type de logement soit de plus en plus prisé en investissement immobilier locatif.
Mais encore, comment se faire une idée bien précise de la rentabilité en investissement locatif sans devoir faire le calcul du rendement locatif par ses propres moyens ? De plus en plus de sites web dédiés à l’immobilier locatif proposent désormais une simulation en investissement locatif directement en ligne.
À priori, il suffit alors de mentionner tous les caractères de son investissement locatif pour obtenir des résultats sur-mesure, à savoir le prix d’achat du bien, le loyer estimé, les prélèvements sociaux, la taxe foncière… Les sites qui cumulent le maximum d’avis clients positifs sont les plus recommandés. Néanmoins, il faudra vérifier si leurs outils à simulation en investissement locatif tiennent réellement compte de nombreux paramètres. Avec un peu de chance, on pourra même calculer son rendement d’investissement brut, net et net-net.