Comment économiser des impôts en achetant un bâtiment classé ?

Toute personne qui investit dans les monuments historiques en tant qu’investisseur en capital bénéficie d’avantages fiscaux importants : L’amortissement des bâtiments classés est beaucoup plus élevé que l’amortissement des bâtiments neufs ou que l’amortissement normal des bâtiments anciens.

La dépréciation des biens classés est particulièrement élevée, ce qui permet de préserver le tissu architectural historique. 

Les propriétaires de biens immobiliers classés peuvent économiser beaucoup d’impôts. Si la propriété est rénovée, les coûts peuvent être déduits de l’impôt au titre de l’amortissement (AfA).

Contrairement aux bâtiments neufs ou aux maisons non classées, les taux d’amortissement pour la rénovation des bâtiments classés sont particulièrement élevés.

En outre, contrairement aux nouvelles constructions et aux anciens bâtiments non protégés, les propriétaires occupants bénéficient également de cet amortissement.

Comment économiser des impôts ?

Toute personne qui rénove un bien immobilier classé peut déduire les frais de rénovation de ses impôts : S’il s’agit d’une propriété louée, les coûts de rénovation peuvent être déduits des impôts pendant huit ans à hauteur de 9 % et pendant quatre autres années à hauteur de 7 % chacune.

Si le bien en question est un bien utilisé par le propriétaire lui-même, les frais de modernisation peuvent être déduits du revenu imposable à un taux de 9 % pendant dix ans.

Comme les taux d’amortissement élevés pour la rénovation de biens immobiliers classés, réduisent considérablement le revenu imposable, les personnes à revenus élevés bénéficient particulièrement de l’amortissement des bâtiments classés.

Pas de dépréciation du terrain : Le législateur part du principe qu’un bâtiment est usé à un moment donné et qu’il sera démoli.

La terre, en revanche, ne s’épuise pas, elle continue d’exister.

C’est pourquoi il n’y a pas d’amortissement de la valeur proportionnelle du terrain lors de l’acquisition de biens immobiliers.

La valeur du terrain est généralement déterminée par les autorités fiscales à l’aide du tableau standard de la valeur des terrains de la municipalité concernée.

Double financement pour la substance et la réhabilitation

Le droit fiscal allemand exclut généralement les doubles subventions. Toutefois, une même dépense ne peut être subventionnée plus d’une fois. Les règles suivantes s’appliquent à l’amortissement des biens répertoriés : Le prix d’achat et la rénovation sont des dépenses différentes. Toutefois, les différentes subventions doivent être clairement affectées à ces différentes dépenses.

Concrètement, cela signifie que le prix d’achat pur d’un bien immobilier classé nécessitant une rénovation et destiné à être loué peut être amorti chaque année de manière linéaire à raison de deux ou 2,5 % après déduction de la valeur du terrain.

Des taux d’amortissement différents s’appliquent à l’amortissement du tissu immobilier des bâtiments anciens : Les bâtiments construits avant 1925 peuvent être amortis au taux de 2,5 % par an pendant 40 ans.

Les bâtiments anciens plus récents sont amortis au taux de 2 % sur une base linéaire pendant 50 ans.

Attention : l’amortissement linéaire sur le prix d’achat n’est possible que si le bien répertorié est loué.

Les propriétaires-occupants ne reçoivent que l’amortissement sur les coûts de rénovation et non l’amortissement linéaire sur la structure du bâtiment.

La différence entre la protection des monuments et la protection des ensembles

L’ensemble du bâtiment n’est pas toujours classé comme un seul monument, mais parfois seulement la façade comme faisant partie d’un groupe de bâtiments.

Dans ce cas, seuls les coûts qui affectent l’aspect extérieur du bâtiment peuvent être déduits de l’impôt, par exemple les coûts de rénovation de la façade ou les coûts d’installation de nouvelles fenêtres conformes à l’ordonnance de conservation.

Radiations dans le domaine de la protection des monuments : Tout n’est pas financé

Il existe toutefois des limites à l’amortissement des biens immobiliers dans les bâtiments classés : Toutes les modernisations ne sont pas déductibles, mais seulement celles qui servent à la préservation du monument et qui sont nécessaires à une utilisation raisonnable.

Ne sont pas déductibles, par exemple, les frais de création d’un nouveau jardin ou de construction d’un nouveau garage sur la propriété.

En revanche, l’installation du chauffage, de la salle de bains et des toilettes est déductible.

Propriétaires multiples : qui reçoit la subvention ?

Dans le cas d’un immeuble d’appartements divisé en association de copropriétaires et où les différents appartements appartiennent à des propriétaires différents, les coûts de restauration du monument sont imputés proportionnellement aux propriétaires respectifs.

Un exemple : Si la déclaration de division montre qu’un propriétaire a droit à dix pour cent des parts de copropriété, ce propriétaire peut amortir dix pour cent des coûts, par exemple, d’une rénovation de façade.

Ce n’est que si des frais sont encourus qui se rapportent exclusivement à la propriété spéciale, c’est-à-dire à un appartement spécifique, qu’ils sont directement attribués au propriétaire respectif.

Procédure : Obtenir d’abord l’approbation des autorités chargées de la protection des monuments, puis rénover

Tous les travaux doivent être approuvés par l’autorité locale de protection des monuments.

Votre certificat est juridiquement contraignant. Sans elle, les coûts ne peuvent pas être réclamés à des fins fiscales.

Si le certificat est disponible, l’administration fiscale doit le reconnaître et accorder les avantages fiscaux.

L’amortissement n’est pas transférable : Si un bien immobilier classé qui a été rénové il y a quelques années est revendu, l’amortissement ne peut pas être transféré à l’acheteur.

Motif : L’amortissement des bâtiments classés est destiné à promouvoir les travaux de rénovation effectués par une personne, et non le prix d’achat.

Toutefois, l’acheteur ne paie que le prix d’achat du bien – rénové – et ne peut alors prétendre qu’à un amortissement linéaire pour les bâtiments anciens.

Autres possibilités de financement : Subventions

Outre l’amortissement, certaines municipalités accordent également des subventions pour la rénovation de bâtiments classés, par exemple dans les zones de développement urbain et de modernisation désignées par les municipalités.

Ces fonds sont toutefois déduits des coûts de modernisation à des fins fiscales – les doubles subventions doivent donc être exclues.

Conclusion : Il est possible de faire d’énormes économies d’impôt, en particulier pour les personnes dont le taux d’imposition est élevé, car ils peuvent réduire considérablement le revenu imposable. De plus, c’est la seule dépréciation immobilière qui soit également accordée aux propriétaires-occupants.